【物件探しの基礎】建ぺい率と容積率をチェックしよう！【建築規制】

※物件探しの基礎講座では、物件を購入する際に最低限知っていた方が良い情報をまとめています。

土地付き一戸建てを購入するって、ワクワクしますよね。どんな風にリフォームして使おうかと、アイディアは絶えない、という方も多いでしょう。

でも、土地も家も自分の物だからといって、無制限に増改築ができるわけではありません。それを決めているのが「建ぺい率」と「容積率」です。

土地の評価額にも関わることなので、しっかり確認しておきましょう。

建ぺい率と容積率（イラストで）

建ぺい率について

その土地の、どれだけの部分を建物に使って良いかという割合です。
土地はその地域ごとに用途が決まっていて、これにより建ぺい率は変わってきます。


また、一定の条件を満たすと、建ぺい率が10%増えます。


但し、建ぺい率が80%と定められた区域については、防火地域で耐火建築物を建築する場合、100%になります（建ぺい率制限なし）。

なので、土地を調べる際には、

・土地の用途地域

・建物が防火地域内の耐火建築物か？角地に建っているか？

を確認するようにしましょう。

あと、意外と見落としがちなのがカーポート。
壁がない柱と屋根だけのものでも、しっかり建ぺい率にカウントされるので注意が必要です。

容積率について

これは、その土地に建てる建物の床面積の割合です。
たとえば、敷地面積200㎡で容積率が150%なら、建物の全ての階の床面積合計は300㎡までになります。つまり、容積率の数値が高ければ高いほど、大きな家を建てられるのです。

が、しかし！

敷地が面した道路の幅が12m未満の場合には以下のような制限があるのです。

たとえば先に見た土地が第一種住居地域にあり、前を通る道が4mだった場合、容積率は4（m)×0.4＝160%になってしまいます。半分近く制限されるわけですので注意が必要ですね。

確認の仕方

市区町村役場の都市計画課で確認することができます。
特に申し込み書や身分証明の提示等も必要ありません。
土地の住所を調べて係の人に伝えれば、用途地域、建ぺい率、容積率、（準）防火地域その他の規制など、一通り教えてくれます。電話での確認はできるところとできないところがあるようです（私の住んでいるところはNGでした）。

×土地付き一戸建て→○一戸建て付き土地

その土地にどのような建物をたてられるかというのは、土地のポテンシャルそのものです。
家を買ったらついてきた、と考える人も居るかも知れませんが、家は経年により価値は下がっていきますが、土地は後々資産になるものです。
後で後悔しないように、事前にしっかり確認するようにしましょう。